A lei de registros públicos (lei 6.015/73) foi alterada em 2015 para admitir o usucapião extrajudicial: até então, o interessado deveria notificar o proprietário do imóvel para que concordasse com o procedimento, valendo o silêncio como uma negativa.

Isso acabou por inviabilizar, na prática, o instituto, porque, na grande maioria, os possuidores do imóvel sequer conhecem o paradeiro das pessoas constantes nos registros de propriedade, e desconhecem o seu paradeiro.

Agora, a legislação foi alterada pela Lei n° 13.465 de 11/07/2017. A partir de agora, o silêncio da notificação será considerado uma permissão tácita para a continuação do procedimento de usucapião extrajudicial, e em caso de proprietário situado em local incerto e não sabido, será possível a publicação de edital. O pedido será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A planta de que trata o item II acima deverá ter a assinatura dos titulares dos direitos de propriedade constantes no Registro. Como dito, caso assim não ocorra, o oficial do cartório os notificará, valendo o seu silêncio como aceitação. Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.

Em seguida, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. Fará ainda publicar edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

Transcorrido o prazo sem pendência de diligências e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel.

No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para que se manifeste.

Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico, dispensada a notificação de todos os condôminos.

Com a nova legislação e a facilidade desse tipo de pedido, a tendência será um aumento na regularização da propriedade.